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阜阳市国有土地上房屋征收评估实施意见(试行)
 更新时间:2012-5-3 15:29:52  点击数:1694
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阜房办﹝2011﹞59号

各县(市)房地产管理局,颍州、颍泉、颍东区房屋征收部门,市直有关单位:
  为规范我市国有土地上房屋征收评估工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家标准《房地产估价规范》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,我局制定了《阜阳市国有土地上房屋征收评估实施意见》(试行)。现印发给你们,请遵照执行。
                      二〇一一年七月十五日

抄报:省住建厅、市政府。
抄送:市法制办。
阜阳市国有土地上房屋征收评估实施意见(试行)
  第一条 为了规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》及有关规定,结合本市实际,制定本意见。
  第二条 本市市辖区范围内国有土地上的房屋征收评估、对评估结果进行复核评估和对复核结果进行鉴定,以及测算被征收房屋类似房地产的市场价格,适用本意见。
  第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、市房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估结果、鉴定意见负责;与房屋征收活动有利害关系的,应当回避。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
  第四条 市房地产主管部门定期向社会公布一批资质等级高、社会信誉好、综合实力强的房地产价格评估机构。
房地产价格评估机构由街道办事处(乡镇人民政府)组织全体被征收人,在房屋征收决定公告之日起10日内,通过协商一致的方式确定;协商不成的,由区房屋征收部门采取摇号、抽签等随机方式,在市房地产主管部门向社会公布的房地产价格评估机构范围内确定。
房地产价格评估机构的选定,应当由区监察机关参与监督;采取随机方式选定的,还应当由被征收人代表参与监督,或者由公证机关到场公证。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽业务。
  第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大或者被征收人户数较多的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估目的、评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式、评估业务文本等进行沟通,统一标准。
  第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由区房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:
  (一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;
  (二)负责本评估项目的注册房地产估价师;
  (三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;
  (四)委托人应提供的评估所需资料;
  (五)评估过程中双方的权利和义务;
  (六)评估费用及收取方式;
  (七)评估报告交付时间、方式;
  (八)违约责任;
  (九)解决争议的方法;
  (十)其他需要载明的事项。
  第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
  第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为:“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为:“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。
  第九条 房屋征收评估前,区人民政府及其房屋征收部门应当做好以下工作,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。
  (一)区房屋征收部门组织相关部门和房地产测绘、房地产价格评估等专业机构,对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、新旧程度、通风采光、层高、朝向、占地面积、土地使用权等房屋价值影响因素和附属物、装饰装修、生产经营设施设备等情况进行调查登记。
  (二)区人民政府组织城乡规划、国土资源、房地产管理、城市管理等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑的合法性、用途等进行调查、认定和处理。
  第十条 被征收房屋的用途和建筑面积等,以被征收房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准。被征收房屋的房地产权证等有效房屋产权证明对房屋的用途没有记载的,房屋用途由市城乡规划部门会同市国土资源、房地产管理、城市管理等相关部门依法认定。
  第十一条 区房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供本意见第九条、第十条规定的对被征收房屋的调查登记和认定、处理结果等评估对象的资料。
房地产价格评估机构应当依据房屋征收部门提供的评估对象资料进行评估。
  第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师,按照国家标准《房地产估价规范》的规定对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况和周围环境的照片等影像资料,做好实地查勘记录,对查勘资料妥善保管,并就查勘情况与房屋征收部门提供的评估对象资料进行认真核实。
  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
区房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由区房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。
  第十三条 本意见规定的相关房屋征收评估的评估时点均应统一为房屋征收决定公告之日。
  第十四条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
  前款所述不考虑租赁因素的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
  第十五条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。
  第十六条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
  第十七条 被征收房屋的室内装饰装修、附属物的价值,征收房屋涉及的设施设备和货物的运输费、设施设备安装费、因搬迁造成无法恢复使用的设施设备损失补偿费,以及停产停业损失补偿费等,由征收当事人通过协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
  第十八条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
  第十九条 房地产价格评估机构应当按照《房地产估价规范》出具评估报告,并按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向区房屋征收部门提交被征收房屋价值评估的整体和分户技术报告、结果报告。
  区房屋征收部门应当将本意见第九条规定的对被征收房屋的调查登记结果和对未经登记的建筑调查、认定、处理结果等评估对象资料,以及被征收房屋价值的评估结果,在征收范围内向被征收人公示(公示时间不得少于5日),并在公示期满后将分户评估报告依法送达被征收人。
  公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户评估结果进行现场说明解释。评估结果存在错误的,房地产价格评估机构应当及时修正并告知征收当事人。
  第二十条 整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
  第二十一条 房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
  第二十二条 被征收人或者区房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产价格评估机构申请复核评估。
  申请复核评估的,申请人应当提出书面复核评估申请,指出评估报告存在的问题。
  第二十三条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内,完成对评估结果的复核。
经复核改变原评估结果的,应当同时向复核评估申请人和另一方征收当事人重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。
  第二十四条 被征收人或者区房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产主管部门组织成立的评估专家委员会申请鉴定。
申请鉴定的,申请人应当提出书面鉴定申请,指出复核结果存在的问题。
  第二十五条 评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城乡规划、法律等方面的专家组成。
评估专家委员会应当选派成员组成专家组,对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数,其中房地产估价师不得少于二分之一。
  第二十六条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内,对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核,出具书面鉴定意见。
  经鉴定,评估报告不存在技术问题的,应当维持评估报告并书面告知鉴定申请人;评估报告存在技术问题的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误,并同时向鉴定申请人和另一方征收当事人重新出具评估报告。
  第二十七条 房屋征收评估鉴定过程中,房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求,提供相关资料并就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的,有关单位和个人应当协助。
  第二十八条 重大、疑难的复核评估和鉴定项目,复核评估和鉴定的期限可以适当延长。有关情况应当在复核结果和鉴定意见中说明。
  第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
  被征收房屋类似房地产的市场价格,是指与被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。
  第三十一条 因房屋征收评估、复核评估、评估鉴定、类似房地产市场价格测算工作需查询相关信息的,相关部门应当提供便利。
  第三十二条 在房屋征收评估过程中,区房屋征收部门或者被征收人不配合、不如实提供或者协助搜集相关资料的,房地产价格机构可以参照类似房地产进行评估。有关情况房地产价格机构应当在评估报告中说明。
  因区房屋征收部门或者被征收人不配合、不如实提供或者协助搜集相关资料的,造成评估结果失实或其他后果的,有责任一方应当承担相应的不利后果。
  第三十三条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用按照市价格主管部门规定的收费标准执行。
  第三十四条 在房屋征收评估活动中,房地产估价机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
  第三十五条 本意见自公布之日起施行。2005年1月14日阜阳市房地产管理局和阜阳市物价局联合发布的《阜阳市城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。本意见施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,其拆迁估价仍继续沿用原有规定办理。
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