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被征收人自选房产评估机构版权信息
 更新时间:2011-5-26 10:41:06  点击数:2066
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 【条文摘录】

被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构,按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位或者个人不得干预。

    【专家解读】
高喜善(北京首佳房地产评估有限公司董事长):在征收补偿中,被征收房屋能够补偿多少钱,评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例,评估机构是由被征收人选定的,这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意,被征收人可以提出复核,复核不满意还可以提出鉴定,评估不满意,被征收人就不会搬,按照征求意见稿,政府也不能强拆,最后必须由法院裁决,我们应该相信法律还是公正的。

    而目前的现状是,一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司,但是他希望补的钱少,拆得快,这就可能会对评估公司造成干扰。

    如果避免评估公司存在违规行为?建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本,做到权利和义务的匹配,如果评估公司瞎评估、乱评估,可以采取多种措施进行管理,比如吊销营业执照,评估人员也可能会被取消职业资格。


    ■建议

    商铺估值应考虑租金收益

    专家认为,若故意或者过失压低评估价格,评估机构应承担责任

    按照征求意见稿的要求,被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”,这一规定暗含的意思是,被征收房屋的价值,可以比市场价高。但是在操作中,民宅的价值可能相对容易评估,商铺的价值又如何界定?
高喜善认为,被征收人的征收行为是被动的,既然是征收,就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低,不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时,要充分体现被征收房屋的价值。”

    对于民宅来说,在实际操作中,评估公司有市场比较法,同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调,评估的参考值有很多,比如地段、面积、装修情况等,所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。

    对于商铺,在评估时也要将其收益考虑其中,可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说,比如买一个商铺,一年租金5万,与其相同的周边民宅市价为80万,这样评估的时候,就要考虑这一点,比如参考剩余的土地出让年限,租金是递增还是递减,这都需要估价判断,或许评估后这一商铺的评估价为100万。

    北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为,应该促成评估机构的独立性和评估方法的科学性,同时加强其法律责任,应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制,同时也要适当展开司法监督,让这些机构独立承担民事责任。比方说,如果评估机构故意或者过失压低评估价格,就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多,误差不会大,但小地方可参照的案例少,可能会出现误差。

    评估机构可摇号投票确定

    专家称,若被征收人放弃选择评估机构时,需要有更细致办法

    按照征求意见稿要求,“房屋征收评估办法,由国务院住房城乡建设主管部门制定”,高喜善说,但这种被征收人确定评估机构的办法,在实际操作中,必然有一些问题需要明确。

    高喜善举例,在一些大的工程上,比如要修铁路,沿线涉及几家零散的被拆迁户,他们既不是在同一个乡,甚至不是同一个市,如何选定评估机构?

    再比如在评估机构的选择上,对有资质的机构抽签、摇号都相对容易,但是如果要投票,多少比例的人到场才可以保证投票的有效?

    高喜善认为,不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构,必须要有统一的标准和规范,比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式,来确定评估公司。

    另外,评估机构由被征收人确定,如果就是不想拆,被征收房屋的所有人就是不选则评估机构,那怎么办?所以需要政府制定各种情况,被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利,这就需要更加细致的办法出台。
南京酝酿房价评估被疑为房产税铺路

    近日,被业内称为房地产调控的终极武器——房产税,再次被提上日程。有消息称,房产税将于2011年初试点,目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订。试点城市包括上海和重庆。有业内人士预测,一旦试点城市运作成熟,房产税将在全国范围推广,南京施行房产税只是时间问题。

    巧合的是,记者昨天从有关人士处了解到,南京地税局目前正在酝酿房价评估系统,该系统运行后,将对南京市所有房产进行市值评估,这将为南京实行房产税提供了技术基础。

    上海重庆试点方案不一

    在房产税征收过程中,按什么比例、如何征收一直是业内讨论的焦点。这次传来的消息称,作为试点城市的上海和重庆,其试点方案其实有很大差别。

    按照目前的思路,房产税将按人均面积为起征点。目前,重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产,而且按照人均面积做起征点考虑。

    消息称,设计中的房产税税率为累进税率,房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。按照早前披露的信息,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.3%-0.4% 版权信息:

本文来源于合肥房地产交易网。

 

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