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如何切分房产评估蛋糕?
 更新时间:2011-5-26 10:38:06  点击数:1824
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     数据显示,在1月28日房产税征收首日,上海房产评估次数达112713次,比平日增长92%,评估报告下载次数为6718次,比往日暴增124.4%。

    房产税改革试点落地重庆和上海。无论其征收理由是“调节收入分配”、“抑制房价虚高”还是“为地方政府筹集收入”,有关房产税的讨论已经进入一个新的阶段。本文由城市猎房编辑整理,转载自城市猎房|福州房产网 http://www.letfind.com.cn,感谢您转载保留出处。

    “这套房子现在值多少钱?需要缴多少税?”这已经成为人们热议的话题。上海房产税开征,随之而来的房地产评估成为众人关注的焦点。由于目前市场缺乏“个人房产评估”业务,网络在线评估受到市民的追捧。但是,在房产税推出后评估业务的切分上,谁将成为最大的赢家呢?房产税引发房屋评估热

    记者在网上搜索了“搜房上海二手房网”评估系统监控,数据显示,在1月28日房产税征收首日,上海房产评估次数达112713次,比平日增长92%,评估报告下载次数为6718次,比往日暴增124.4%。

    搜房上海二手房网主编万久红向记者介绍,搜房评估系统在对房屋价格进行评估时,是以当月小区挂牌价和成交价作为初始评估单价;再结合房产面积、建筑年代、朝向等基本情况,系统自动给出初始评估单价和总价;随后将装修状况作为二手房价值的重要考量因素,对装修时间和费用进行评估,系统给出修正后评估总价;最后,系统根据周边配套等因素,进一步修正房产评估价格,最终给出完整的评估报告。在得出房屋评估价格之后,网友便可以计算出该套房源所要缴纳的房产税。

    这样如火如荼的网络房产评估系统不禁让人猜想,缘何巨大的房屋评估市场,会在一个小小的网络平台如此火爆?是因为评估机构没有予以重视,还是因为评估机构缺乏评估人才?房产税,最大难点是“价值评估”

    “在征收房产税操作过程中,一个最大的难点是房产价值评估问题。”知名楼市评论员江炳宣告诉《中国会计报》记者。

    江炳宣说,首先,房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上,面临如何确定的问题。

    从重庆来看,房屋所在区位不同,房产价值存在较大差异。有的房屋过去可能在城郊,现在随着城市的扩张而位于城中,价值得以提升。如何动态地评估房屋价值,将是一项浩大的工程。

    这就需要评估师展现其评估业务。江炳宣向记者描述了这样一个案例,假设开征房产税,税率为1%。以国内某特大城市一套地铁站附近80平方米精装修两居的市场价为例,目前市价190万元,如果空着不出租,按1%缴纳房产税的话,那么一年就要上缴房产税1.9万元。

    如果把房屋出租的话,每月能收取租金3500元,那么全年的租金毛收入为4.2万元,去掉5%的综合税(2100元),去除空置期损失,装修、家具家电等的摊销费用(1.5万元),再抛除1%的房产税(1.9万元),那么年净受益大概在6000元左右。不出租,一年就要上缴1.9万元房产税;出租,扣除房产税和其他成本,净挣6000元,里外相差2.万元。相信,不少闲置房业主会选择出租闲置房源,冲抵房产税,再获取一定的收益。

    对房屋征税的改革方案,无论“修旧”还是“立新”,计税依据都将按评估值征收。几乎所有参与改革研究的专家都称,“评估是房地产税改革的关键。” 暗争评估权,谁来抢夺这块蛋糕

    房产税需要“价值评估”,谁能先抢夺这个蛋糕就能够迅速抢夺这块市场。

    目前,上海和重庆的试点方案以及财政部、国家税务总局的改革共识,都明确将采用国际通用的计税依据—— —按评估值征税。

    记者了解到,目前,在北京、杭州、上海、重庆、深圳等大城市以及大连、青岛、丹东等一些二三线城市,税务部门已基本掌握了本地房地产信息、数据,通过房地产评税核定计税价格也已在二手房交易环节使用,对个人保有房产征税的技术条件已基本具备。

    税务界人士表示,在房地产保有环节税收制度暂未出台情况下,模拟评税试点取得的成果,可先行用于契税等房地产交易环节的实际征收。

    不过,中国人民大学财政金融学院教授陈共对此并不认同:“评估机构不应是税务部门,毕竟他们对评估并不熟悉,在现有机构中,土地和房产评估应该合一。” 中国人民大学财政金融学院教授安体富在接受记者采访时表示:“评估工作由谁来做,还值得讨论。一般来讲,评估应该由第三方中介机构来做,但在目前中国市场经济并不完善的情况下,还是需要政府的参与。长远来看,税务系统的评估机构与现有的房地产估价师、土地估价师需要整合。”记者从财政部企业司了解到,财政部此前已就中国评估业按专业划分评估师资格以及该行业中出现的严重的“政出多门”、市场分割问题,向国务院有关部门上报建议,应由统一的评估行政主管部门进行行业管理,负责全行业评估机构的设立审批和评估资格管理,监督评估机构的执业情况。

    有中国房地产估价师与房地产经纪人学会工作人员告诉记者,目前,对于房地产税评估征税,国家没有法律规定由谁评估,评估机构自身也应重视这块市场。

 

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