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土地估价师考试辅导之:投资估算
 更新时间:2011-5-24 15:56:16  点击数:1652
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(一)投资估算一般是指在工程项目建设的前期工作,项目建设单位向国家计划部门申请建设项目立项或国家对拟立项目进行决策时,依据建设项目在规划、项目建议书、设计任务书等不同阶段的相应投资总额而编制的经济文件。能够发挥下列作用:

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1.它是国家拟建项目是否继续进行初步可行性研究报告的依据

2.它是国家审批项目建议书的依据

3.它是国家批准设计任务书的重要依据

4.它是国家编制中长期法制规划,保持合理投资比例和投资结构的重要依据

(二)设计概算设计概算是初步设计文件的重要组成部分,是由设计单位根据初步设计或扩大设计图纸,以及概算定额项目和工程量计算规则,计算出工程量,并结合概算定额的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。主要有以下作用:

1.是设计文件的重要组成部分

2.是国家确定和控制基本建设投资额的依据

3.是编制基本建设计划的依据

4.是选择最优设计方案的重要依据

5.是实行建设项目投资包干的依据

6.是实行投资包干责任制的重要依据

7.是建设银行办理工程拨款、贷款和结算,实行财政监督的重要依据

8.是基本建设核算工作的重要依据

9.是基本建设进行“三算”对比的基础

(三)修正概算修正概算是采用三阶段设计形式时,在技术设计阶段,随着设计内容的深化,可能会发现工程项目的技术规模、结构、设备类型和数量等内容与初步设计内容相比有出入,为此设计单位根据技术设计图纸,概算指标或概算定额,各项费用取费标准,建设地区自然、技术经济条件和设备预算价格等资料,对初步设计总概算进行修正而形成的经济文件。作用与初步设计概算的作用基本相同。

(四)施工图预算是施工单位在工程开工前,根据已经批准的施工图纸,在施工方案已经确定的前提下,按照预算定额项目和工程量计算规则,计算出分项工程的工程量,然后逐项套用预算定额单价,累计其全部直接费用,再根据各项费用取费标准,逐项计算,汇总出单位工程造价,同时作出工料分析。具有以下作用:

1.是确定单位工程和单项工程预算造价的依据。

2.是签订工程施工合同、实行工程预算包干、进行工程竣工结算的依据。

3.是建设银行拨付工程价款的依据。

4.是施工企业搞好经济核算,加强经营管理的依据。

(五)施工预算是施工单位内部编制的一种预算。

(六)工程结算是指一个单项工程、单位工程、分部工程或分项工程完工,并经过建设单位及有关部门验收或验收交货后,施工单位根据施工过程中现场实际情况 的记录、设计变更通知书、现场工程更改签证、预算定额、材料预算价格和各项费用标准等资料,在概算范围和施工图预算的基础上,按规定编制的向建设单位办理结算工程价款,取得收入,用以补偿施工过程中的资金耗费,确定施工盈亏的经济文件。

(七)竣工决算

有代表性的房屋作为标准样本房屋,基准价格为不同用途的标准样本房屋在估价时点的市场价格,此价格一般按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的程序规定,采用可比案例直接比较法评估,估价对象与标准样本房屋之间只存在结构、楼层、朝向、成新、成套、土地取得方式及剩余使用年限等实体方面的差异,将估价对象与标准样本房屋进行比较,对经按同一估价时点评估得出的标准样本房屋的市场价格进行修正,间接得出估价对象的市场价格的方法采用基准价格比较修正法模式评估城市房屋拆迁补偿价格,对某一主体而言,拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格可以采用剩余法评估。

土地面积大于建筑面积部分土地使用权评估单价=(基准价格-标准样本房屋现值单价)×土地取得方式及剩余年限修正系数标准样本房屋现值单价=标准样本房屋重置单价×房屋成新土地取得方式有出让、转让与划拨,不同方式取得的土地使用权权益有所差别,同一客体的划拨土地使用权价值一般是出让土地使用权价值的40%-60%.房屋重置价,各地都有自己的标准。

对于因城市道路拓宽改造等而出现的单纯收购土地使用权的情况,可以套用上述剩余法获得的土地单价。

三、方案的应用与瑕疵

上述方案虽是就城市房屋拆迁估价中地价因素的影响与处置提出的操作思路,但它明确了城市房屋拆迁补偿价格构成中地价与房价的互动关系以及地价对拆迁补偿价格的定量影响,不同估价模式下参数的选取与组合有一定的交*可能性,对于在把握城市房屋拆迁估价整体思路背景下,发展新的更加灵活的拆迁估价思路具有积极的导向作用。  如同房地产市场是区域性市场、不完整的市场,各地房屋拆迁补偿估价的政策以至于参数的确定,在国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的总体原则下,差异很大。借鉴本方案的估价思路,要充分关注区位价、房屋重置价以及基准地价的内涵,基于这个原因,不同估价模式下参数的选取与交*组合有一定的限制,以免估价参数间产生技术冲突,甚而将估价结果导向歧路之虞.

 

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